Im Normalfall ist ein Generalunternehmer ein Bauunternehmer, der Projekte im Werkvertrag ausführt, die von Dritten vorgängig ausführungsreif geplant werden. Dabei garantiert er dem Besteller des schlüsselfertigen Werkes Preis, Termin und Qualität. Es ist nicht von Belang, ob er selber physisch Bauarbeiten ausführt. Ein Generalunternehmer muss nicht zwangsläufig im Bauhauptgewerbe tätig sein.
Es nennen sich aber auch Marktakteure Generalunternehmer, die gar keine sind. Wenn ein Promotor beispielsweise auf eigenes Risiko Eigentumswohnungen baut, um sie nach der Fertigstellung zu verkaufen (im Kaufvertrag), ist er kein Generalunternehmer. Auch ein Architekt ist kein Generalunternehmer (selbst wenn er es behauptet), wenn er für die Erstellung eines Einfamilienhauses ein gewisses Kostendach garantiert, nicht jedoch die vollen Garantien eines Generalunternehmers (insbesondere die Qualitätsgarantie).
Quelle: http://www.roeplaner.ch/buch_gb/text/begriffe.htm